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등기부등본 말소기준권리 정리!

 

안녕하세요. 오늘은 부동산 이야기를 해보겠습니다. 우선 등기부등본 이란 등기부의 내용을 등사한 문서입니다. 수수료를 납부하면 누구라도 그 등본의 교부를 청구할 수 있고, 전부를 등사한 것이 등본이고, 일부를 등사한 것이 초본인데 모두 등기내용에 상위없음이 증명이 됩니다.

 

말소기준권리 란, 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

예를 들자면 근저당이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어온 경우, 그 부동산이 경매로 넘어간다면 세입자의 전입일이 근저당권 설정일보다 나중이 되기 때문에 부동산의 낙찰자는 세입자를 명도할 권한이 생깁니다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸되는 것이고, 그것을 판단하는 말소기준권리는 근저당권 이 되는 것입니다.

 

 
 

 

 

 
 

 
 
 

 

 

단어들이 조금 생소해서 그렇지 여러번 접하고 상황을 이해하다보면 금방 적응되리라 생각됩니다ㅎㅎ 저도 한참 공부하는 중이라 단어들이 많이 낯설게 느껴지네요.

 

 

 

등기부등본 말소기준권리 알아보겠습니다.

 

등기부등본 말소기준권리는 5가지로 보면 됩니다.

 

1.(근)저당권

 

2.(가)압류

 

3.담보가등기

 

4.전세권

 

5.강제경매기입등기(강매개시결정등기)

 

이렇게 5가지로 나눌 수 있습니다.

 

 

1)근저당

 

근저당은 등기부등본에서 가장 많이 나오는 단어라고 할수 있죠. 근저당집을 구입할 때, 은행에서 부동산을 담보로 대출해주고 설정하는 권리입니다. 실무상 말소기준권리 될수 있는 권리로 그저당권이 대부분을 차지하고 있습니다. 보통 근저당을 설정할때는 은행에서 빌려준 돈 그대로 설정하지 않습니다. 이유는 미래에 발생할 위험에 대비하기 위해서이죠. 채무자가 돈을 빌렸다가 못 갚을 경우 은행은 경매를 신청합니다. 경매신청채권자로서 경매비용도 지불해야하고, 원금에 대한 이자 등등, 또 경매가 진행되면 상당히 오래 걸리기 때문에 그때까지 이자를 생각해서 미리 근저당을 120%정도 설정을 해놓습니다.

 

 

2)가압류

 

근저당 다음으로 많은 유형이 가압류 라고 할수 있습니다. 한마디로 채무자의 재산을 묶어두는 것이죠. 압류 는 채권자 등의 신청을 받아 국가기관(법원)이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것 입니다. 가압류 는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차입니다.  압류는 강제적이고 청구된 금액을 그대로 상환하는 반면, 가압류는 채권자와 채무자의 환경에 따라 청구 금액을 조율할 수 도 있습니다.

 

 

3)담보가등기

 

담보가등기쉽게말해 채권자가 채무자에게 돈을 빌려줄 때 부동산을 담보로 돈을 빌려준 것입니다. 그럼 근저당과 똑같네? 라고 생각하실 수도 있겠지만, 근저당은 배당 신청을 하지 않아도 되지만, 담보가등기는 채권계산서를 제출해야만 배당에 참여할 수 있습니다. 그리고 이 담보가등기는 등기부등본 상에 그냥 가등기라고 나오는데, 등본 상에는 보존 과 담보 라는 단어가 생략되어 있습니다. 이를 어떻게 구분을 하느냐. 법원에서 발급해주는 서류 중  문건접수 열람을 확인하면 됩니다. 이 문건접수 열람을 확인해서 채권계산서제출 이라는 말이 있으면 담보가등기로서 금전 확보에 목적이 있다는 뜻이됩니다.  다른 서류가 발견되지 않는다면 보존가등기로 보시면 됩니다.

 

 

4)전세권

 

전세권 이란, 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입 확정일자가 안된 전세권은 보증금을 지킬수 없는 경우도 있으니 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두셔야 합니다.전입신고와 확정일자는 계약서에 받는 것이고, 전세권은 등기부등본에 기재됩니다. 전세권은 경매에서 말소기준권리가 되려면 두가지 조건을 갖춰야 합니다. 하나는 부동산에 대한 전체 설정이고, 또 다른 하나는 경매를 신청하거나 배당요구를 하는 것입니다.





5)강제경매기입등기(강매개시결정등기)

 

실무상 경매기입등기가 말소기준권리가 되는 경우는 드물다고 할수 있습니다. 위에서 말씀드린 근저당, 압류, 담보가등기가 없는 상태에서 경매신청된 경우에만 말소기준권리가 됩니다. 채권자와 채무자간 금전거래가 있었는데 채무자가 금전상환을 못할 경우 채권자는 법원에 이의 신청을 하고 판결을 받습니다. 이 판결을 근거로 채무자의 재산(부동산)을 매각해달라고 법원에 신청을 하는 행위를 강제경매기입등기 입니다.

 

 

이상 등기부등본 말소기준권리 에 대해서 알아보았는데요. 정말 생소한 단어가 아니라서 머리에 쏙속 들어오지가 않으시지만, 우리가 살아가면서 부동산 공부는 언젠가는 해야될 것 같습니다. 이왕해야할거 하루라도 빨리하면 좋겠죠?ㅎㅎ

 

이상 등기부등본 말소기준권리 정리 포스팅 마치겠습니다.

 

 

 

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